4月10日，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策，这个管理政策将很快出台。一石激起千层浪。这被业界迅速解读为，商品房限价时代来临。
如果说之前的楼市调控政策还只是限制购买人的资格，那么从现在起，价格限制的政策可能将很快登场。限价调控措施的首次亮相，可能是首都北京。
在“国五条”的调控思路下，北京市拿出了最为严厉的实施细则。与其他城市不同的是，北京市在确定今年的房价控制目标时有这样一句表述：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
在“国五条”北京实施细则的19条内容中，这句话此前并未引起太多关注。在民众对北京实施细则的关注中，征税和限制单身人士购房成为焦点。很少有人注意到限价的提法，更深层次的原因是，几乎没有人认为北京市会对房价直接进行限制。
真对商品房进行限价的话，这将是“国五条”北京版实施细则中最为严厉的手段。从杨斌几天前的表述来看，距离楼市限价管理，北京似乎只剩临门一脚。
商品住房如何进行限价管理
这是一个颇为难以理解的政策。既然是自由交易的商品房，如何进行价格限制？
按照杨斌的说法，“纳入限价房序列管理”是一个全新的概念。和纳入保障房体系中的 “两限房”不同，这种新的限价房是满足自住、改善型需求的商品房。两限房针对的是中低收入家庭，属于保障房，而纳入限价房序列管理的房产则是产权完整的商品房，针对的是中等收入家庭，这类房子将通过政府土地收入、税收政策的优惠保持中低价位。
除此之外，杨斌还表示，北京市已经出台政策加强商品房销售价格引导，如果开盘的商品房项目报价偏高且不接受指导，将不予核发预售许可证，或不给予成交资格备案。
要把商品房纳入限价房序列，同时还要对商品房价格进行指导。在看到这条消息时，中国社科院经济研究所研究员汪利娜非常困惑，她不明白，政府部门怎么能够区分自住型住房需求和改善型住房需求，而对这些住房的价格，又如何进行指导和限制。
是不是说，北京市今后将由政府直接对房产定价，而不是由市场来决定价格？
杨斌对此没有进一步的解释。但从两年前北京的探索来看，恐怕这将是一个肯定的答案。
2010年5月，北京市房山区一块土地的拍卖引来众多关注。这个地块既是地处北京远郊区，也没有成为地王，其引人关注之处在于，当开发商竞拍土地的时候就已经获知，这个地块将来建设的商品房价格已经确定为每平米12500元，这个价格比周边同类商品房价低了四五千元。
这个地块最终由一家央企拿下，其建设的商品房项目被称为北京首个、同时也是全国首个限价商品房。
2011年4月，这个限价商品房项目开盘，首批1600套房源当天被抢购一空。
很难评估这个项目对所在区域房价的影响。在这个项目入市之初，确实对周边房价造成震动，但时至今日，这个区域的房价又重新涨了上来。
或许是看到了这个项目的短期效应，北京市试图扩大这种项目的建设。不出意外的话，这个项目的运作模式就是北京市今年要大力推广的“将自住型、改善性商品房纳入限价房序列进行管理”的蓝本：限房价、竞地价。
这就是说，今后的房地产开发流程将变成政府直接给楼盘定价，开发商在此基础上盘算自己该以什么样的价格拿地，然后竞标、建设、出售。
面对这样的政策，购房人是该欢呼还是该紧张？
一连串的疑问摆在面前
究竟有多少比例的商品房项目会被限制价格，目前还没有看到具体解释。如果对所有楼盘都进行价格限制，那商品房跟保障房的区别是什么？如果只是对部分楼盘进行价格限制，那么被限价的商品房就被染上了浓厚的保障色彩，现有保障房体系中的种种问题会不会都将随之而来？如何进行合理分配会不会成为大问题？而且，当这些被限价的商品房再次交易流通的时候，又该执行什么样的价格政策？是比照市场价还是再次被限价？
“我的理解是，北京市今年要通过直接控制价格来实现房地产调控目标。”伟业我爱我家市场研究院经理程浩业告诉记者，这个控制价格分为两块，一个是对申请预售的楼盘进行价格控制，要求不得高于同地段同类型商品房价格，另一个则是将商品房变成限价商品房。
在程浩业看来，以预售证作为控制价格的做法很不合理，因为拿地的时候并没有说有价格的限制，销售的时候凭什么就要求限制价格？而政府直接定价的限价商品房，更是违背经济规律，“政府的价格是怎么确定的？政府定的价格就是合理的价格吗？”
表面看来，政府是在替众多购房人打算：直接限制房价了，就不会有那么多人说买不起房了。但是，结果会是皆大欢喜吗？
一个基本的规律是，当直接遭遇行政管制，商品的生产就会出现变化。如果开发商觉得在政府的直接定价下，自己的利润空间太小，就会减少投资，甚至放弃开发建设。如果越来越多的开发商这么做，土地拍卖将遇冷。而土地无人问津，房屋的供给就会受到影响。紧接着，供给和需求的矛盾将爆发。
这并非耸人听闻。受限购政策的影响，2012年北京房地产市场上新开工的住宅面积已经大幅跌落。北京市统计局的数据显示，2012年，北京市住宅新开工面积为1627.5万平方米，同比2011年下降37.3%。2012年下半年北京楼市迅速升温，就跟这种供应短缺的信号有着莫大的关系。
这是一个恶性循环，最终的结局很有可能是买不到房，继而买不起房。因为住房供应短缺，注定很多人会买不到房。而为了买到房，就会有人通过额外加价的方式来争抢房源。到了那个时候，政府限定的房价就会成为一个无用的数字。
推行限价措施的表态意义大于实际意义？
“政府以为自己的很多政策很高明，殊不知市场上有多少应对措施？”汪利娜告诉记者，当年北京市限制外籍人士购房，结果很多中介提供一条龙服务，什么样的证件都能办齐，无非就是多花点钱。
按照汪利娜的说法，政府直接限制房价短期内会实现对房价上涨幅度的控制，但长期看会带来供应短缺。而一旦出现供应短缺，各种破解政府限价的应对措施就会随机而出，结果是统计数据上房价得到了控制，但实际上房价反倒涨得更加猛烈。
从这个意义上说，如果今年北京市将限制房价作为房地产调控的主要做法，恐怕依然难以解决房价高企的麻烦。某种程度上，北京市推行限价措施的表态意义大于实际意义。
要解决房价高企的麻烦，还是要回到供求关系的调整上。只有供应充足了，价格才会停下上涨的脚步。
然而，10年的房地产调控，却一直忽略这个简单道理，总是试图通过抑制需求来实现房价的合理回归。
“抑制需求的做法是有问题的，需要政府部门深度反思。”汪利娜说，对北京这样的超大城市来说，只有通过增加供应才有可能解决高房价的问题，单纯抑制需求往往会适得其反。
那么，供应为什么总是上不来？无数专家学者已经说得很明白，土地的高度垄断是根本。但在现有体制下，这个问题基本无解。
在北京，今年的土地供应依然没有增加的表现。
4月8日，北京市国土资源局公布今年的《国有建设用地供应计划》。计划显示，今年北京国有建设用地供应计划总量为5650公顷，而去年这个数字是5700公顷。在住宅用地上，北京今年计划安排住宅用地1650公顷，而去年是1700公顷。
选稿/李安
