以４月６日全国房地产市场秩序专项整治工作电视电话会议为标志，国家新一轮房地产业专项宏观调控拉开序幕。
问题背景：以人民代表的反映作为第一信号
过热的消费造成了房价的迅速飙升。中国房地产价格快速上升已持续五年时间。中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰的《2006年房地产蓝皮书》称，2000年──2005年全国商品房均价平均增长5.9%。2007年两会对于民生问题的关注超过以往任何一次会议，特别是关注房价偏高问题，并引起多方热议。媒体报道两会的一号提案就是关于经济适用房和廉租房的建议，这是一个明确的信号。温家宝总理在两会上强调，要继续加强房地产市场调控和管理。在十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理指出：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。
未雨绸缪。两会还没有结束，全国人大代表、广州市长张广宁面对大批媒体表示：“中低收入的市民不要着急（买房）”、“按照中央的要求，广州市政府会全力以赴地把这个房价压下来”。还指出：“现阶段房价偏高、增长偏快已经成为群众关注的焦点之一。住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。”在这一认识的基础上，他采取七大措施抑制广州房价的过快增长。人们称“广七点”。接着，北京、上海等城市就“房价偏高、增长偏快”问题采取相应该措施。
可是，在山雨欲来之时，有一些不同声音非常剌耳，有官方的，有房开商的，也有网友的热议。一部份人认为房价根本不可能降下来，政府干预是权宜之计。有的直说“政府管不了商品房价格”，“ 房价是媒体炒高的”，“如果房价会下降，发展商不是傻瓜，就不盖了”等。熟对，熟牛？人们拭目以待。
政治问题：经济利益背后的各方博弈
地方政府与中央政府的博弈。在几次场合上，张广宁都强调要根据中央的要求来改革。这一方面体现他讲政治顾大局，但另一方面，又有他的苦衷。土地政策是中央管得最严的政策，谁也不能随意突破。正因为这样，张广宁才讲这“更是”政治问题。解决住房的供应量与供应速度问题，这背后的限制是土地资源管理权限问题，更是中央政府与地方政府行政审批制度的改革问题。这个问题，是广州市自身无法解决的。拿全国面上而言,老百姓更多的是看到地方政府没有按中央的要求办,出现一些人违规批地，一些人违规垄断房地产市场等总是。因此，地方政府与中央保持高度一致，思想高度统一，形成共识，才可能落实中央的要求，真正做到利为民所谋，房为民所建，把房价降到合适的价位。
地方政府与低收入人群的博弈。一些地方从不断改善群众住房条件出发，采取“限地价限房价”双限的房地产准入制度，努力稳定住房价格，使“居者有其屋”。这不仅是民生保障问题，更是一个经济发展的新课题。城市住房保障制的确定，是不是又回到计划经济时代，经济发展将受到计划体制的制约，低收入人群将拖累和影响经济建设的高速发展？如果做不到“居者有其屋”，那么是不是和谐社会呢？此外，低收入人群是个动态体系，如果不加有效控制，那么政府难以填满这个“窟窿”。
地方政府与腐败分子的博弈。广州市采取综合调控措施，抑制住房价格过快增长，在全国来讲都有借鉴作用。全国房地产市场秩序专项整治活动，为期一年，重点打击闲置土地、擅自变更规划用途、违规交易、故意延迟发售、恶意炒作、囤积房源和哄抬房价行为。这些措施有经济的一手，也有法治的一手。可是，腐败分子这时会更猖狂，以种种名义套购廉价的经济适用房，政府供应得越多，把腐败分子喂得越肥。打击恶意炒作、囤积房源和哄抬房价行为固然是好措施，关键是抓落实。如果监督不到位，所谓的综合治理成了搞突击，成了紧一阵松一阵的游戏，那么房价问题还是个老问题。
地方政府与既得利益者的博弈。城市开发，既然是商业行为，那么拆迁成本就相当高。城市建设的过程，就是各种利益的调整过程。建立和完善社会主义市场经济，需要政府创造公平竞争的市场环境和规范诚信的市场秩序，实现市场资源的优化配置。可是在这个过程中，政府实施“中调”战略，主导力量是非常有限的。如果要增加供给，势必银行要提供更多更优惠的商业贷款，政府要提供更多更廉价的建设用地。这正好表达的是房地产开发商的利益诉求。而被扭曲的，是中国房地产市场的真实情况。特别是各家银行，是最大的既得利益者，地方政府要想“中调”，是一个很具体的问题，除非中央与地方政府协调一致，坚决贯彻中央宏观调控政策，增强调控的有效性。
调控重点：多管齐下打击与引导并重
依法打击楼市中不法行为是专项整治的重点。此次专项整治将包括三方面重点内容：一是依法查处房地产行政审批过程中涉及的有关部门及其工作人员违法违规行为。重点是，违规审批、滥用权力、违法不究，以及在行政许可中的索贿受贿等行为。二是依法查处房地产开发企业违法违规行为。重点是，发布虚假广告、非法预售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。三是依法查处中介服务机构及其从业人员违法违规行为。重点是，转让转借房屋拆迁资格证书、任意抬高或压低被拆迁房屋评估价格，以及行贿等行为。
政府引导是专项调控房价的有益尝试。
其一，利用金融手段。央行多次上调存款准备金率。有关可靠消息报道，控制流动性是今年央行的工作重点之一。今年一季度，央行便通过对各种工具的综合运用，净回笼逾1万亿元资金。多次央行加息后，市场利率上行，银行体系内的流动性偏窄。有专家认为：上调准备金率对房价产生的影响将大于对股市产生的影响。提高存款准备金率将必然会影响到银行的信贷规模，减少银行贷款增长的趋势。所以，必然会波及的将是资金密集型、需要从银行获取大量贷款的房地产业。
其二，利用税收措施。以税收为杠杆已经成为房地产调控的方向之一。房地产业纳税偏低，以至房地产业成了暴利行列。国家税务总局局长谢旭人表示将从四月起将进行房地产业纳税专项检查。2007年全面清算土地增值税，各种税费使房地产行业成为一个重税行业。
其三，增加政府供给，保障低收入人群居者有其屋。北京市采取以租房补贴为主、实物配租和租金减免为辅的住房解困政策，解决最低收入家庭的住房困难。北京市委书记刘淇指出，今年北京要完成保障性住房建设目标，在“十一五”期间基本解决住房困难户的住房难题。今年开工建设300万平方米“两限”商品房、200万平方米经济适用房、30万平方米廉租房，并使之尽快变为现实供应，满足群众的住房需求。最近一段时间北京、上海、广州纷纷推出“限价房”，深圳、杭州的房价也在调控中逐渐略微有所下降的趋势。这正体现政府一方面宏观调控经济的过热，一面让百姓有房住，解决民生问题。专项调控楼市，确有一卵二鸟之效。
观点比拼：建立健康有序的房地产价市场任重道远
“泡沫论”：中国社会科学院“2007年中国服务行业发展报告”指出，中国房价过高，而且上涨飞快，有的年份超过居民可支配收入，有的年份甚至以30％至50％的速度上涨。中国社会科学院认为，当下房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。一旦房地产出现问题，就会影响整个经济和社会发展绩效。与宏观经济周期比较，房地产周期振幅大，中国大陆的经济，因此随其大起大落。
“炒作论”：建设部城乡规划司司长唐凯唐认为，政府应保护房地产市场的平稳发展，对房地产市场的过分炒作实际是利用房屋进行赌博，会造成很大风险。“我觉得房价是由市场决定的，不是规划决定的，不能把房地产变成赌场”。唐凯还表示，政府应保护房地产市场的平稳发展，对房地产市场的过分炒作实际是利用房屋进行赌博，会造成很大风险。建设部提供的数据显示，到2006年底，我国城镇人口达到5．77亿元，城镇化水平为43.9％，城镇化进入快速发展阶段，对城乡规划工作提出了更高的要求。而我国现行的《城市规划法》实施于1990年，已经有17年历史，与当前的城乡规划已有不适应的地方。
“支柱论”：全国人大副委员长，著名经济学家成思危指出，房价的构成主要包括项目总投资成本、应缴给政府的税金和项目净利润三大块，而前者占比大概在50%左右，基本上是固定的。他说，房价为什么老调控还在涨？项目总投资成本实际上是在上升，这个时候，控制房价就必须要从政府和开发商两边入手。成思危认为，房地产业仍应作为我国支柱产业来发展。在我国当前的情况下，每投入100元的资金可以创造相关产业170到220元的需求；每销售100元的住宅可以带动130到150元的其他消费；住宅行业每吸纳100人就业，可以带动相关行业200人就业，而且，中国房地产业在GDP中的比重并不高，比美国、日本少了1/3，是法国的1/2。
“干预论”：著名经济学家吴敬琏指出，改革开放以来，党和政府一直十分关注经济增长方式转型的问题，“九五”期间又把增长方式从粗放到集约的转变规定为一项基本目标。但是，我国的经济增长方式并没有完全转变过来，依靠更多的物质资源投入，仍旧是实现经济增长的主要途径。之所以如此，症结就在于计划经济制度下行政配置资源的许多做法仍然普遍存在：各级政府仍然掌握着土地、信贷等基本资源的配置权力，行政定价使生产要素价格严重扭曲。所有这一切，都使市场在资源配置中的作用难以得到发挥。
“只涨不跌论”。4月26日，房开商任志强在中国城市房地产开发商策略联盟董事长联席会议上说：“历史证明房价永远都是上涨的。”任志强还说：如果坚持将住房列为“政治”问题，那么各级政府应首先坚持住房生活质量提高中的市场化取向，积极推动用市场经济的方式发展住房市场化、维护房地产作为经济发展的支柱型产业政策，而不是用住房是“政治”的借口破坏与干预市场、破坏和扭曲市场经济中的价值规律。
“平均房价论”。房开商潘石屹说：前几年，我们常常受“平均房价”这个名词的误导，导致大家不能对房地产市场有很准确的把握和判断，因为“平均房价”是把在不同地域、不同价位区间、不同物业品种以及不同朝向等，完全不同的东西放在一起进行加减乘除运算而得出的结果。这几年，大家已逐渐发现了“平均房价”这个概念的缺陷，用“平均房价”来表述房地产市场情况的人越来越少。 “平均房价”不仅是对应房地产真实的价格，它还与这个价格区域内成交量的分布有很大关系。例如，我们要分析每平方米3000—5000元这个区间的房价，如果用2006年的成交量与2005年比较，假如接近每平方米3000元的成交量增大，而接近每平方米5000元的成交量减少，即使在这个区间内所有房子的真实价格都在上涨，可能还会得到在每平方米3000—5000元这个区间的平均房价是下跌的结论。因此，结果是“低价房涨幅变小，高价房涨幅变大”。
简短结语：“楼市”烽烟是利好，各家灯火通明
解决“房价偏高、增长偏快”问题，打击不法商人恶意炒作楼市，这本身就是维护房地产开发商利益，保护低收入群体买房利益的利好。政府在建立社会市场经济秩序中，加强宏观调控，朝着有利经济建设，有利于人民利益，有利于和谐社会的构建方向发展，这样，就会得到广大人民的拥护又欢迎。
http://blog.people.com.cn/blog/log/showlog.jspe?log_id=1176051340185349&site_id=2806&static=1
